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中国为什么痴迷建摩天大楼

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在西方电影中,中国的建筑总是宫殿庙宇,小桥流水这样的形象。而在电影《流浪地球》中,跟科幻电影气质相匹配的却是中国的超高层建筑。


这也许更接近去除滤镜后的真实情况:在狂飙突进的城市化进程后,中国最为瞩目的城市景观早已不是亭台楼阁,而是一个接一个刷新天际线的摩天大楼。


电影《流浪地球》的北京CBD场景,采用东三环视角。画面右侧最高建筑即为2018年竣工的北京第一高楼“中国尊” / 电影截图


根据世界高层建筑与都市人居学会 (简称CTBUH) 的数据,在刚刚过去的2018年,全球共新建143栋200米以上的高层建筑,中国独占88座,这一数字是第二名美国(13座)的近七倍[1]。


实际上,在建造200米及以上的建筑上,中国连续23年保持着最高产的地位。截至2018年,中国超过200米的高楼已经有686座,占到全球1478座的将近一半[2]。为什么中国会有这么多的高楼?


现实中的北京“中国尊”大厦,2018年主体完工 / 视觉中国



节能节地,才有了摩天大楼



对于很多人来讲,摩天大楼就是一座城市的象征,地方宣传片上常常就有当地的摩天大楼。但一开始摩天大楼的出现,却是因为更实在的原因——节约。


被公认为是世界上第一座摩天楼,是建于1885年的芝加哥家庭保险大楼。当时人口越来越多地向城区聚集,导致土地价格飞涨。为了寻求更高的经济效益,人们就开始把楼房建得更高。


1885年落成的芝加哥家庭保险大厦,高十层楼,42米,被建筑学界公认为全球第一座摩天大楼 / Wikipedia


一般情况下,距离城市中心越远,地租越低。城市由内到外,依次归为地租由高到低的办公用地、工业用地和居住用地等。位于城中心的办公楼,通常租金最贵,只能通过增加摩天大楼的层数来确保较高的投资回报率。所以,有实力的房地产商就会不断建更高的大楼。


而在一定范围内,更高的大楼通常会带来更高的投资回报,进而推高了城中心土地的价格。如此循环往复,大楼也会越建越高 [3]。


1890-1930年是第一个摩天楼集中建设时期,美国最大的城市如芝加哥、纽约和费城开始疯狂建设这种高效率的新建筑。而且,由于这时的城市规划部门尚未对建筑高度进行明确限制,所以美国成为了摩天楼的热土。


建于1913年的纽约伍尔沃斯大厦(Woolworth Building),其新哥特的风格启发了1910s-1930s纽约诸多摩天楼的建设 / getty images


建于1958年的纽约西格拉姆大厦(The Seagram Building),是现代主义摩天楼的典范之作,结构与表皮框架的统一达成了简约和理性的形式美感,直接引领了其后的摩天楼建设 / getty images


但是,摩天大楼并不是越高越好,盖得更高不一定更节约。


早在 1930 年就有研究表明,摩天楼的最佳收益要看特定高度。研究称,在六十三层以下,收益曲线随着摩天楼的高度上升而上升,而六十三层以上,收益曲线呈下降趋势。


因为超过此高度后,高昂的建设、运营和养护费用开始抵消甚至超过建筑楼层带来的收益。这些成本涵盖抗震、运输、消防和材料工艺等各个方面,单方造价至少是普通建筑的十倍 [3][4]。


而且,摩天楼还面临着安全性的质疑。


2001年,纽约世贸中心双子塔遇袭。由于起火点较高,地面消防无法抵达此高度,而火情又远远超过了楼内灭火设施的应对能力,导致最佳的灭火和救援时间被延误,大量人员被困楼内,最终造成了超过两千人丧生的惨剧。


建于1972-1973年的纽约世贸中心双子塔,北塔高541.3 m,南塔高411.6 m,曾是世界最高建筑 / 视觉中国


在世贸中心倒塌之后的十几年内,无论是绝对高度还是数量,美国都在世界最高楼榜单上迅速下滑。


对此,CTBUH执行董事安东尼·伍德说:“并非美国不再建设高楼,只是寻求建设世界上最高建筑的日程,已经转向那些需要以此为自己在国际上立名的国家和城市。”他指的“那些”,中国可能很多城市都会算在内。



中国摩天楼,大多为了争第一



最初,中国摩天楼的发展也起源于土地效率的最大化。


1985年中国第一栋办公类摩天大楼——深圳国贸大厦建成,此后每年新建设的摩天楼数量不断上升。而这也正是中国地价急速增加的时期[5]。


从2001年起,中国综合地价逐年上涨,也就是征地补偿标准不断提高。以上海为例,国土资源部《中国城市地价报告蓝皮书》显示:仅从2007年到2017年,上海综合地价就由9150元/平方米暴涨到27102元/平方米。土地成本上升的同时,摩天楼的建设数量也不断攀升。


但是,仅仅是土地价格,还不足以解释为什么中国这么多城市都热衷于建摩天大楼。这样的特色,还源于中国迥然不同的土地政策。


在美国,各州之间的土地政策不同,很多城市没有总体规划。纽约虽然有过几次区域规划,但主要针对人口增长或环境污染等现实问题提供解决对策。比如2006年的纽约规划就明确要为未来新增的100余万人口提供住房,增加社区公共空间建设以及加大交通设施建设以缓解拥堵。土地政策更侧重城市居民生活[6]。


而中国城市则不然:城市和所在区域的整体规划往往更加刚性,包含了城市规模、建设面积、土地用途、区域定位甚至人口上限等一系列规定。这种全局视角下的土地政策,往往更加侧重于对城市本身的打造。


全局视角的规划讲平衡发展。很多城市的商业用地规划较为分散,呈现若干小组团(新区),其中的一些新区就会打造超高层建筑群,数量虽然不多,但常见到精心布置的地标性高楼。


武汉市主城区用地规划图,其中大片肉色区域为工业用地,浅黄色为居住用地,红色为商业用地,被认为规划得较为分散,形成若干小组团  / 《武汉市城市总体规划(2010-2020)》


由于规划先行的城市建设往往是先布局建设,再引入产业。诸多从零开始的金融新区在建设时都没有客观存在的办公总面积的要求。所以大手笔,重视觉效果的规划就不难理解了。


这些地标性高楼并非出于节约土地的目的。相反,中国的城市尤其是二三线城市,新兴的高楼大都产生于建成面积小、建设用地充足的新城和高新区。经济发达的中心城区由于高地价和拆迁阻力大,或者历史风貌保护的要求,超高层反而较少。


北京最早的国贸CBD形成于东三环内侧,长安街延长线(建国门外大街)沿线,是二环以外经济最为发达的区域。北京最早的超高层就诞生于此。而画面近处可看到老城区的钟鼓楼,整个老城区的建筑被维持在较为低矮的高度上 / 视觉中国


在纽约,自然生长的摩天楼通常很务实,着力满足写字楼的刚需。纽约商业和金融区几乎全部集中于曼哈顿中下城,而且摩天楼的景观效应也被弱化,高效率的空间利用重于一切。


但在中国,新区的规划者往往慷慨地提供建设场地,周边附带大型的广场或者景观带,用于市民观赏这些建设成就。这样一套空间组合下来,摩天楼所在区域的土地利用率、办公空间的总量都没有提升。


南昌绿地中央广场的双子塔,位于河谷滩新区CBD的中轴线上 。空旷的城市绿地提供了绝佳的观赏角度 / 视觉中国


纽约曼哈顿商务区街景,摩天大楼密集生长,只能仰视看清全貌 / 视觉中国


可以猜测的是,这些摩天楼的真正意义,可能是为了争当“中国最高楼”。


最明显的例子,就是各个城市摩天楼之间极其有针对性的“高度超越“:2010年封顶的广州国际金融中心高度为440.7m,紧接着第二年深圳京基100就以1.8米之差超过了前者;2008年开始动工的上海中心大厦规划高度632m,而紧随其后的深圳平安国际金融中心规划高度则为646米(虽然最后建成高度为599.1米)[3]。


天津滨海西青区的高银金融117大厦,设计高度高达597米,为中国第三高楼。一株独秀式的超高地标是中国规划者的热门之选 / 视觉中国


而且,因为是为了“名声”而推动摩天楼的建设,这些摩天楼,虽然未必能带来高租金,但仰仗政府,开发商往往能够以极其低廉的价格拿到紧缺的土地资源,以及更加便捷的高额融资。而这也就继续维持着中国摩天楼持续不断的热度[7]。



摩天楼已经成了负担



然而除去北上广深的部分摩天楼,大量的二三线城市并没有因摩天楼而获得真正效益,甚至还成了地方的负担。经济实力并非雄厚的大量城市,写字楼的空置率长期居于高位。部分花巨资建设的超高层大厦根本无望收回投资。


那么,一个城市应该有多少摩天楼才是符合实际和发展需要的呢?


一般情况下,摩天楼数量的增长通常与经济社会发展相关,因此,通过城市GDP、土地价格、年末常住人口等数值测算的城市摩天大楼均衡数量,可以得到一个城市较为合理的摩天楼保有量[8] 。


中国大陆主要城市摩天大楼理论均值和实际数量对比图(图中标准为100米以上建筑)/ 王斯亮,程聪慧. 中国城市摩天大楼建设现状分析


而2015年《城市问题》杂志的一项研究却发现,如果以高度500英尺(152.4米)以上作为摩天楼的标准,深圳、广州、重庆、南京和武汉等城市都明显建设了过多的摩天楼。


深圳福田CBD上演的的大型摩天楼灯光秀。摩天楼群已经被政府打造成深圳的金名片 / 视觉中国


而建设这么多的摩天楼,在经济上也并不划算。据同济大学复杂工程管理研究院李永奎博士所说:


“摩天大楼的投资大,建设周期长,一般在3~5年… 运营风险更大 … 经过 5~8 年才可能进入平稳期,且与整个市场的出租环境、区域竞争等有较大关系,不可预知风险大”[10] 。


这样的负面案例在二三线城市非常普遍:广东佛山市国际商业中心建设途中资金链断裂,六年后以两亿低价拍卖也无人问津,而估价26亿的广东国际大厦以16亿贱卖仍然无果[11] 。


很多曾经雄心勃勃想要争当世界第一的大楼,也挡不住各方面的质疑。


比如长沙2014年规划的838米“天空之城”和1008米”天空二号”,如果建成将坐稳世界摩天楼的前两名[12] 。但是无论是高达90亿的工程造价、预计7个月的建成速度、还是建筑的安全性,都让这座高楼从一开始就饱受质疑。在引发大量关注后,这座高楼也被有关部门叫停,原来的地基也变成了一片鱼塘[13]。


想要靠建造摩天大楼来证明自己“现代化”的城市,最终可能发现,他们打的算盘其实一点也不如意。预期建设摩天楼的资金链很可能说断就断,说好的摩天楼最后可能只是烂尾楼。真正能“如约”完成摩天任务的,也还是北上深那些经济实力足够强大的城市。


很多二三线的小城市没想明白的是,他们其实并不缺地,也不需要摩天大楼,他们缺的是足够把摩天楼建起来的钱,还有足够维持摩天楼日常运转的人。



本文文献引用已由安太然(美国普林斯顿大学建筑历史与理论)、吴家欣(香港浸会大学)审核。




[1]The Skyscraper Center. (n.d.). Retrieved from http://www.skyscrapercenter.com/  

[2]CTBUH年度回顾:2018年高层建筑趋势

[3]曾德珩, 徐盼盼, & 陈春江. (2018). 摩天竞赛背后的经济学解释. 城市发展研究, (10), 4.

[4]Kingston, J., & Clark, W. (1930). The Skyscraper: A Study in the Economic Height of Modern Office Buildings. New York, the American Institute of Steel Construction, 10, 30.

[5]摩天城市网.(2012).2012中国摩天城市报告

[6]田莉.(2012).纽约大都市区规划.城市与区域规划研究.5(01)

[7]周小苑.别拿摩天大楼当城市名片.人民日报海外版.2016 /2/15

[8]李泳佳,高地价背景下城市摩天大楼发展区域特征与驱动因素分析[D],湖北大学,2017年

[9]王斯亮,程聪慧. 中国城市摩天大楼建设现状分析 , 城市问题, 2015年,第06期

[10]王铭辉,《中国摩天大楼建设与发展研究报告》发布 ——访同济大学复杂工程管理研究院李永奎博士,建筑时报,2013 年第 006 版

[11]刘晓林, 摩天大楼的华丽背后,观察与思考,2005年第23期

[12]刘德炳,“摩天”的冲动,中国经济周刊,2014年第02期

[13]“天空之城”奇迹还是骗局.新华网








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编辑 | 邱小奕


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